Sobald die Erbringung einer Bauleistung Vertragsgegenstand ist, wird dieser Vertrag im Geltungsbereich deutschen Rechts grundsätzlich immer nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelten Werkvertragsrecht beurteilt.
Da das Werkvertragsrecht jedoch kein spezifisches Baurecht ist hat der Gesetzgeber bereits 1926 die VOB ("Verdingungsordnung für Bauleistungen", seit 2002 umbenannt in "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen)" eingeführt.
Die VOB gilt jedoch - anders als das BGB - nicht automatisch bei Abschluss eines Bauvertrages, sondern sie muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Nach Fertigstellung des Werkes hat in beiden Fällen eine Abnahme zu erfolgen.

Im wesentlichen bestehen zur Abnahme verschiedene Möglichkeiten:

• förmliche Abnahme
  - muss von einer Partei verlangt werden
  - beide Parteien müssen bei der Abnahme anwesend sein
  - die Abnahme hat schriftlich zu erfolgen

• fiktive Abnahme
  - erfolgt automatisch 12 Werktage nach der schriftlichen Mitteilung über die Fertigstellung des Gewerkes

• Abnahme durch Ingebrauchnahme
  Wenn der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung mit einer Verzögerung von sechs Werktagen in Benutzung genommen hat gilt die Leistung als abgenommen

Die Folgen einer Abnahme sind weitreichend, da sich daran elementare Rechte für beide Parteien knüpfen! :

• Gefahrübergang
  Wird die Leistung des Auftragnehmers vor der Abnahme beschädigt oder gar zerstört, so ist der Auftragnehmer grundsätzlich zur Mangelbeseitigung oder der Neuherstellung des Werkes verpflichtet. Mit der Abnahme geht diese Gefahr auf den Auftraggeber über (außer die Schäden sind auf Mängel in seiner Leistung zurückzuführen).

• Beweislastumkehr
  Vor der Abnahme hat der Auftragnehmer im Streitfall zu beweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß und mangelfrei, ist. Nach der Abnahme dreht sich die Beweislast um, nun ist der Auftraggeber verpflichtet Mängel im Streitfall darzulegen und nachzuweisen.

• Beginn der Gewährleistung
  Mit dem Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistung und damit auch die (vertraglich vereinbarte oder gesetzliche) Gewährleistungsfrist. Noch ist nicht in letzter Instanz geklärt, ob die Gewährleistungsfrist auch für Mängel beginnt, die sich der Auftraggeber bei der Abnahme vorbehalten hat.

• Vertragsstrafe
  Eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe kann grundsätzlich nur dann geltend gemacht werden, wenn sich der Auftraggeber bei der Abnahme die Geltendmachung der Vertragsstrafe ausdrücklich vorbehalten hat.

• Vergütung
  Mit der Abnahme wird grundsätzlich die Vergütung des Auftragnehmers fällig. Bei einem VOB-Vertrag ist zusätzliche Voraussetzung der Zugang einer prüffähigen Schlussrechnung beim Auftraggeber.
  Nach der Abnahme kann der Auftragnehmer nicht mehr aus bereits gestellten Abschlagsrechnungen vorgehen, er ist zur Gesamtabrechnung seines bestehenden Werklohnanspruchs verpflichtet.

• Verzinsung der Vergütung
  Ab dem Tag der Abnahme ist der noch offene Werklohn des Auftragnehmers zu verzinsen. (Soweit die Vergütung nicht gestundet ist).

Sowohl BGB und VOB ermöglichen es, das sich Auftragnehmer und/oder Auftraggeber zur Bauabnahme sachverständiger Unterstützung bedienen. In der Regel erleichtert dies eine fachlich fundierte Abnahme, die neutral und professionell im Sinne von Auftraggeber und Auftragnehmer abläuft.

BGB § 640 Abnahme

(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

§ 12 Abs. 4 Satz 1
Eine förmliche Abnahme hat stattzufinden, wenn eine der Vertragsparteien dies verlangt. Jede Partei kann auf ihre Kosten einen Sachverständigen hinzuziehen. Der Befund ist in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niederzulegen.

§ 12 Abs. 4 Satz 2
Die förmliche Abnahme kann in Abwesenheit des Auftragnehmers stattfinden, wenn der Termin vereinbart war oder der Auftraggeber mit genügender Frist hierzu eingeladen hatte. Das Ergebnis der Abnahme ist dem Auftragnehmer alsbald mitzuteilen.